{"id":4155,"date":"2026-09-07T11:35:00","date_gmt":"2026-09-07T09:35:00","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.evaluation-entreprise.com\/?p=4155"},"modified":"2026-07-30T12:12:10","modified_gmt":"2026-07-30T10:12:10","slug":"guide-de-bercy-2026-comment-evaluer-une-sci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.evaluation-entreprise.com\/index.php\/2026\/09\/07\/guide-de-bercy-2026-comment-evaluer-une-sci\/","title":{"rendered":"Guide de Bercy 2026 : comment \u00e9valuer une SCI ?"},"content":{"rendered":"
\n
\"\u00c9valuer<\/figure>\n<\/div>\n\n\n

La soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re occupe une place particuli\u00e8re parmi les structures \u00e0 \u00e9valuer. Contrairement \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 commerciale, sa valeur ne provient pas d’une activit\u00e9 industrielle ni d’un savoir-faire. Elle d\u00e9pend avant tout du patrimoine immobilier d\u00e9tenu. Cette sp\u00e9cificit\u00e9 impose donc des m\u00e9thodes adapt\u00e9es, diff\u00e9rentes de celles utilis\u00e9es pour \u00e9valuer une entreprise<\/a> op\u00e9rationnelle.<\/p>\n\n\n\n

Par ailleurs, les situations qui d\u00e9clenchent ce travail sont nombreuses : transmission, donation, succession, cession de parts entre associ\u00e9s ou d\u00e9claration d’Imp\u00f4t sur la Fortune Immobili\u00e8re. Notre page consacr\u00e9e aux dans quels cas \u00e9valuer une entreprise<\/a> d\u00e9taille ces diff\u00e9rents contextes. Voici, dans tous les cas, la m\u00e9thode retenue par l’administration fiscale.<\/p>\n\n\n\n

Pourquoi \u00e9valuer une SCI ob\u00e9it \u00e0 des r\u00e8gles particuli\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n

Une SCI n’exerce en principe aucune activit\u00e9 commerciale. Son objet consiste \u00e0 acqu\u00e9rir, g\u00e9rer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. La jurisprudence rappelle que la valeur des parts s’appr\u00e9cie globalement, en tenant compte de l’ensemble des \u00e9l\u00e9ments disponibles. L’objectif reste d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entra\u00een\u00e9 le jeu normal de l’offre et de la demande.<\/p>\n\n\n\n

Autrement dit, aucune m\u00e9thode ne s’applique m\u00e9caniquement. Le type de SCI conditionne d’abord l’approche \u00e0 privil\u00e9gier. Ensuite, l’existence ou non de revenus locatifs joue un r\u00f4le d\u00e9terminant. Le guide distingue ainsi trois grandes familles de soci\u00e9t\u00e9s, chacune appelant une logique diff\u00e9rente.<\/p>\n\n\n\n

Les trois types de SCI et la m\u00e9thode associ\u00e9e<\/h2>\n\n\n\n

Les SCI d’attribution<\/h3>\n\n\n\n

Les parts sociales donnent ici droit \u00e0 l’attribution d’une fraction d’immeubles, en pleine propri\u00e9t\u00e9, en jouissance ou en nue-propri\u00e9t\u00e9. Ces soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res de copropri\u00e9t\u00e9 n’ont pas de personnalit\u00e9 morale et rel\u00e8vent du r\u00e9gime de la transparence fiscale. Par cons\u00e9quent, la valeur des parts correspond \u00e0 celle des immeubles auxquels elles donnent droit. Le travail revient donc essentiellement \u00e0 estimer les biens immobiliers eux-m\u00eames.<\/p>\n\n\n\n

Les SCI de construction-vente<\/h3>\n\n\n\n

Ces soci\u00e9t\u00e9s construisent des immeubles destin\u00e9s \u00e0 la vente. Malgr\u00e9 leur forme civile, leur objet reste commercial. Leurs parts s’\u00e9valuent donc comme des titres de soci\u00e9t\u00e9s commerciales. Toutefois, une difficult\u00e9 surgit : l’activit\u00e9 est cyclique, et les revenus irr\u00e9guliers. D’importants r\u00e9sultats peuvent appara\u00eetre lors des exercices de cession des programmes, et il en va de m\u00eame pour les dividendes.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e8s lors, d\u00e9terminer un r\u00e9sultat reproductible devient d\u00e9licat. Les m\u00e9thodes classiques, comme la capitalisation d’un r\u00e9sultat normatif ou la valeur de rendement, s’av\u00e8rent souvent inappropri\u00e9es. Le guide oriente plut\u00f4t vers l’actualisation des flux de tr\u00e9sorerie. Il cite \u00e9galement la m\u00e9thode du bilan promoteur, dite m\u00e9thode \u00e0 rebours, qui d\u00e9termine la valeur du terrain ou de l’immeuble \u00e0 partir du prix pr\u00e9visionnel de vente diminu\u00e9 des co\u00fbts de l’op\u00e9ration. Cette derni\u00e8re sert notamment \u00e0 \u00e9valuer les immobilisations en cours d’\u00e9dification.<\/p>\n\n\n\n

Les SCI de gestion ou de location<\/h3>\n\n\n\n

C’est le cas le plus fr\u00e9quent : la soci\u00e9t\u00e9 ach\u00e8te ou construit des immeubles pour les louer \u00e0 des tiers, ou pour les mettre \u00e0 disposition des associ\u00e9s. Attention \u00e0 une id\u00e9e re\u00e7ue tenace. Le guide ne prescrit pas ici la seule approche patrimoniale. Il indique au contraire que les parts doivent en principe s’\u00e9valuer comme les autres titres non cot\u00e9s, en fonction de tous les \u00e9l\u00e9ments disponibles.<\/p>\n\n\n\n

Par cons\u00e9quent, les m\u00e9thodes et les pond\u00e9rations se choisissent selon les caract\u00e9ristiques propres \u00e0 chaque soci\u00e9t\u00e9. L’analyse pr\u00e9alable doit notamment d\u00e9terminer si l’activit\u00e9 engendre des r\u00e9sultats susceptibles d’influer sur la valeur des titres. C’est pr\u00e9cis\u00e9ment la pr\u00e9sence ou l’absence de revenus qui d\u00e9partage ensuite les deux cas de figure.<\/p>\n\n\n\n

SCI de gestion sans revenus : la seule valeur math\u00e9matique<\/h2>\n\n\n\n

Tr\u00e8s souvent, ces soci\u00e9t\u00e9s ne per\u00e7oivent aucun revenu. Les biens d\u00e9tenus constituent la r\u00e9sidence principale ou secondaire des associ\u00e9s, ou bien la soci\u00e9t\u00e9 ne d\u00e9tient que la nue-propri\u00e9t\u00e9 des immeubles. Dans cette situation, seule la valeur math\u00e9matique, dite aussi patrimoniale, est recherch\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Elle r\u00e9sulte de la valeur actualis\u00e9e des \u00e9l\u00e9ments d’actif. D’abord, la valeur v\u00e9nale r\u00e9elle des immeubles, obtenue par les m\u00e9thodes traditionnelles d’\u00e9valuation immobili\u00e8re, et en priorit\u00e9 par comparaison avec des ventes de biens intrins\u00e8quement similaires. Ensuite, la valeur des autres biens, par exemple les participations dans d’autres SCI. Enfin, les liquidit\u00e9s et les cr\u00e9ances. De ce total, on retranche le passif exigible, constitu\u00e9 des emprunts bancaires et des comptes courants d’associ\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

SCI de gestion avec revenus : les m\u00e9thodes classiques s’appliquent<\/h2>\n\n\n\n

Lorsque la soci\u00e9t\u00e9 per\u00e7oit des loyers, l’\u00e9ventail s’\u00e9largit. La valeur patrimoniale reste calcul\u00e9e comme ci-dessus. \u00c0 celle-ci s’ajoute la valeur par capitalisation d’un r\u00e9sultat normatif, obtenue en capitalisant les revenus nets ou le r\u00e9sultat net au co\u00fbt du capital ou au co\u00fbt des capitaux propres. Le guide pr\u00e9cise que le risque de la gestion immobili\u00e8re est en g\u00e9n\u00e9ral r\u00e9put\u00e9 faible. Enfin, pour les soci\u00e9t\u00e9s qui distribuent des dividendes, la valeur de rendement peut \u00e9galement \u00eatre retenue.<\/p>\n\n\n\n

Une remarque fiscale m\u00e9rite attention. Pour les SCI non soumises \u00e0 l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, la d\u00e9duction d’un imp\u00f4t calcul\u00e9 au taux d’IS de l’exercice de r\u00e9f\u00e9rence permet de corriger l’in\u00e9galit\u00e9 des situations entre structures.<\/p>\n\n\n\n

Comment d\u00e9terminer un r\u00e9sultat normatif<\/h3>\n\n\n\n

La capitalisation suppose un r\u00e9sultat r\u00e9current. Il convient donc d’\u00e9liminer les \u00e9l\u00e9ments non r\u00e9currents, exceptionnels ou disproportionn\u00e9s. Certaines SCI disposent de revenus mais d\u00e9gagent de faibles r\u00e9sultats, voire des d\u00e9ficits. L’analyse des d\u00e9clarations fiscales et des comptes doit alors en expliquer la raison, puis d\u00e9terminer si cette situation affecte durablement la valeur.<\/p>\n\n\n\n

Trois cas reviennent fr\u00e9quemment. D’abord, des biens mis gracieusement \u00e0 disposition des associ\u00e9s : le professionnel peut retenir les recettes qu’aurait produites leur location. Ensuite, des travaux exceptionnels : il en d\u00e9duit un montant de charges r\u00e9put\u00e9 constant et normatif. Enfin, des r\u00e9mun\u00e9rations importantes : il les compare aux pratiques du secteur. Selon ses conclusions, la valeur par capitalisation entrera ou non dans la pond\u00e9ration finale.<\/p>\n\n\n\n

Abattements et d\u00e9cotes : ce que le guide admet, ce qu’il \u00e9carte<\/h2>\n\n\n\n

Deux corrections sont express\u00e9ment pr\u00e9vues. D’une part, lorsque seule la valeur math\u00e9matique est retenue, elle doit \u00eatre diminu\u00e9e d’un abattement pour non-liquidit\u00e9. Le guide en fixe le montant \u00e0 10 % \u00e0 titre indicatif. Cet abattement traduit la moindre liquidit\u00e9 de biens immobiliers d\u00e9tenus au travers d’une soci\u00e9t\u00e9, puisque la d\u00e9cision d’ali\u00e9ner un immeuble d\u00e9pend des r\u00e8gles statutaires. D’autre part, une d\u00e9cote pour minorit\u00e9 peut s’appliquer lorsque le paquet de titres \u00e9valu\u00e9 est minoritaire.<\/p>\n\n\n\n

En revanche, la d\u00e9cote pour fiscalit\u00e9 latente n’est pas reconnue par la jurisprudence dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier destin\u00e9 \u00e0 produire des revenus ou \u00e0 assurer une jouissance personnelle. Les juges retiennent en effet le caract\u00e8re hypoth\u00e9tique d’une cession future. Mieux vaut donc ne pas l’int\u00e9grer au calcul.<\/p>\n\n\n\n

La pond\u00e9ration d\u00e9pend de la nature de la SCI et du paquet de titres<\/h2>\n\n\n\n

Le guide est explicite sur ce point. Les pond\u00e9rations doivent prendre en compte la nature de la soci\u00e9t\u00e9 et le pourcentage de titres concern\u00e9s. Or la valeur des parts d’une SCI provient principalement de celle de ses actifs immobiliers. Ainsi, pour un paquet de titres majoritaire, la pond\u00e9ration doit largement privil\u00e9gier la valeur patrimoniale. \u00c0 l’inverse, un paquet minoritaire justifie de nuancer ce poids et d’appliquer la d\u00e9cote correspondante.<\/p>\n\n\n\n

Comment AVALOR aborde les soci\u00e9t\u00e9s patrimoniales<\/h2>\n\n\n\n

AVALOR construit son approche patrimoniale autour de l’Actif Net Comptable Corrig\u00e9, obtenu apr\u00e8s neutralisation des non-valeurs et des actifs fictifs. Pour une soci\u00e9t\u00e9 dont la valeur tient d’abord \u00e0 son patrimoine, c’est cette brique qui porte l’essentiel du r\u00e9sultat. Les professionnels du chiffre retrouvent cette logique dans notre logiciel d’\u00e9valuation d’entreprise AVALOR<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Une pr\u00e9cision s’impose toutefois. L’abattement pour non-liquidit\u00e9, la d\u00e9cote pour minorit\u00e9 et la r\u00e9\u00e9valuation des immeubles \u00e0 leur valeur v\u00e9nale rel\u00e8vent d’un examen au cas par cas. Ils supposent une expertise immobili\u00e8re et une lecture des statuts. Un rapport automatis\u00e9 fournit donc une base de travail chiffr\u00e9e, que le conseil ajuste ensuite selon la structure r\u00e9elle de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

En r\u00e9sum\u00e9<\/h2>\n\n\n\n

\u00c9valuer une SCI commence par une question simple : de quel type de soci\u00e9t\u00e9 s’agit-il ? Une SCI d’attribution renvoie directement \u00e0 la valeur des immeubles. Une SCI de construction-vente s’\u00e9value comme une soci\u00e9t\u00e9 commerciale, par les flux. Une SCI de gestion, enfin, suit les r\u00e8gles des titres non cot\u00e9s, avec la valeur math\u00e9matique seule si elle ne per\u00e7oit aucun revenu. Ensuite viennent l’abattement pour non-liquidit\u00e9, l’\u00e9ventuelle d\u00e9cote pour minorit\u00e9, et une pond\u00e9ration qui privil\u00e9gie le patrimoine pour un bloc majoritaire.<\/p>\n\n\n\n

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La soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re occupe une place particuli\u00e8re parmi les structures \u00e0 \u00e9valuer. Contrairement \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 commerciale, sa valeur ne provient pas d’une activit\u00e9 industrielle ni d’un savoir-faire. Elle d\u00e9pend avant tout du patrimoine immobilier d\u00e9tenu. Cette sp\u00e9cificit\u00e9 impose donc des m\u00e9thodes adapt\u00e9es, diff\u00e9rentes de celles utilis\u00e9es pour \u00e9valuer une entreprise op\u00e9rationnelle. Par ailleurs, … Continuer la lecture de « Guide de Bercy 2026 : comment \u00e9valuer une SCI ? »<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_exactmetrics_skip_tracking":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[109],"tags":[],"class_list":["post-4155","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-guide-bercy-2026"],"yoast_head":"\r\nComment \u00e9valuer une SCI ? | Guide de Bercy 2026<\/title>\r\n<meta name=\"description\" content=\"Comment \u00e9valuer une SCI ? 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