La société civile immobilière occupe une place particulière parmi les structures à évaluer. Contrairement à une société commerciale, sa valeur ne provient pas d’une activité industrielle ni d’un savoir-faire. Elle dépend avant tout du patrimoine immobilier détenu. Cette spécificité impose donc des méthodes adaptées, différentes de celles utilisées pour évaluer une entreprise opérationnelle.
Par ailleurs, les situations qui déclenchent ce travail sont nombreuses : transmission, donation, succession, cession de parts entre associés ou déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Notre page consacrée aux dans quels cas évaluer une entreprise détaille ces différents contextes. Voici, dans tous les cas, la méthode retenue par l’administration fiscale.
Pourquoi évaluer une SCI obéit à des règles particulières
Une SCI n’exerce en principe aucune activité commerciale. Son objet consiste à acquérir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. La jurisprudence rappelle que la valeur des parts s’apprécie globalement, en tenant compte de l’ensemble des éléments disponibles. L’objectif reste d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande.
Autrement dit, aucune méthode ne s’applique mécaniquement. Le type de SCI conditionne d’abord l’approche à privilégier. Ensuite, l’existence ou non de revenus locatifs joue un rôle déterminant. Le guide distingue ainsi trois grandes familles de sociétés, chacune appelant une logique différente.
Les trois types de SCI et la méthode associée
Les SCI d’attribution
Les parts sociales donnent ici droit à l’attribution d’une fraction d’immeubles, en pleine propriété, en jouissance ou en nue-propriété. Ces sociétés immobilières de copropriété n’ont pas de personnalité morale et relèvent du régime de la transparence fiscale. Par conséquent, la valeur des parts correspond à celle des immeubles auxquels elles donnent droit. Le travail revient donc essentiellement à estimer les biens immobiliers eux-mêmes.
Les SCI de construction-vente
Ces sociétés construisent des immeubles destinés à la vente. Malgré leur forme civile, leur objet reste commercial. Leurs parts s’évaluent donc comme des titres de sociétés commerciales. Toutefois, une difficulté surgit : l’activité est cyclique, et les revenus irréguliers. D’importants résultats peuvent apparaître lors des exercices de cession des programmes, et il en va de même pour les dividendes.
Dès lors, déterminer un résultat reproductible devient délicat. Les méthodes classiques, comme la capitalisation d’un résultat normatif ou la valeur de rendement, s’avèrent souvent inappropriées. Le guide oriente plutôt vers l’actualisation des flux de trésorerie. Il cite également la méthode du bilan promoteur, dite méthode à rebours, qui détermine la valeur du terrain ou de l’immeuble à partir du prix prévisionnel de vente diminué des coûts de l’opération. Cette dernière sert notamment à évaluer les immobilisations en cours d’édification.
Les SCI de gestion ou de location
C’est le cas le plus fréquent : la société achète ou construit des immeubles pour les louer à des tiers, ou pour les mettre à disposition des associés. Attention à une idée reçue tenace. Le guide ne prescrit pas ici la seule approche patrimoniale. Il indique au contraire que les parts doivent en principe s’évaluer comme les autres titres non cotés, en fonction de tous les éléments disponibles.
Par conséquent, les méthodes et les pondérations se choisissent selon les caractéristiques propres à chaque société. L’analyse préalable doit notamment déterminer si l’activité engendre des résultats susceptibles d’influer sur la valeur des titres. C’est précisément la présence ou l’absence de revenus qui départage ensuite les deux cas de figure.
SCI de gestion sans revenus : la seule valeur mathématique
Très souvent, ces sociétés ne perçoivent aucun revenu. Les biens détenus constituent la résidence principale ou secondaire des associés, ou bien la société ne détient que la nue-propriété des immeubles. Dans cette situation, seule la valeur mathématique, dite aussi patrimoniale, est recherchée.
Elle résulte de la valeur actualisée des éléments d’actif. D’abord, la valeur vénale réelle des immeubles, obtenue par les méthodes traditionnelles d’évaluation immobilière, et en priorité par comparaison avec des ventes de biens intrinsèquement similaires. Ensuite, la valeur des autres biens, par exemple les participations dans d’autres SCI. Enfin, les liquidités et les créances. De ce total, on retranche le passif exigible, constitué des emprunts bancaires et des comptes courants d’associés.
SCI de gestion avec revenus : les méthodes classiques s’appliquent
Lorsque la société perçoit des loyers, l’éventail s’élargit. La valeur patrimoniale reste calculée comme ci-dessus. À celle-ci s’ajoute la valeur par capitalisation d’un résultat normatif, obtenue en capitalisant les revenus nets ou le résultat net au coût du capital ou au coût des capitaux propres. Le guide précise que le risque de la gestion immobilière est en général réputé faible. Enfin, pour les sociétés qui distribuent des dividendes, la valeur de rendement peut également être retenue.
Une remarque fiscale mérite attention. Pour les SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés, la déduction d’un impôt calculé au taux d’IS de l’exercice de référence permet de corriger l’inégalité des situations entre structures.
Comment déterminer un résultat normatif
La capitalisation suppose un résultat récurrent. Il convient donc d’éliminer les éléments non récurrents, exceptionnels ou disproportionnés. Certaines SCI disposent de revenus mais dégagent de faibles résultats, voire des déficits. L’analyse des déclarations fiscales et des comptes doit alors en expliquer la raison, puis déterminer si cette situation affecte durablement la valeur.
Trois cas reviennent fréquemment. D’abord, des biens mis gracieusement à disposition des associés : le professionnel peut retenir les recettes qu’aurait produites leur location. Ensuite, des travaux exceptionnels : il en déduit un montant de charges réputé constant et normatif. Enfin, des rémunérations importantes : il les compare aux pratiques du secteur. Selon ses conclusions, la valeur par capitalisation entrera ou non dans la pondération finale.
Abattements et décotes : ce que le guide admet, ce qu’il écarte
Deux corrections sont expressément prévues. D’une part, lorsque seule la valeur mathématique est retenue, elle doit être diminuée d’un abattement pour non-liquidité. Le guide en fixe le montant à 10 % à titre indicatif. Cet abattement traduit la moindre liquidité de biens immobiliers détenus au travers d’une société, puisque la décision d’aliéner un immeuble dépend des règles statutaires. D’autre part, une décote pour minorité peut s’appliquer lorsque le paquet de titres évalué est minoritaire.
En revanche, la décote pour fiscalité latente n’est pas reconnue par la jurisprudence dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier destiné à produire des revenus ou à assurer une jouissance personnelle. Les juges retiennent en effet le caractère hypothétique d’une cession future. Mieux vaut donc ne pas l’intégrer au calcul.
La pondération dépend de la nature de la SCI et du paquet de titres
Le guide est explicite sur ce point. Les pondérations doivent prendre en compte la nature de la société et le pourcentage de titres concernés. Or la valeur des parts d’une SCI provient principalement de celle de ses actifs immobiliers. Ainsi, pour un paquet de titres majoritaire, la pondération doit largement privilégier la valeur patrimoniale. À l’inverse, un paquet minoritaire justifie de nuancer ce poids et d’appliquer la décote correspondante.
Comment AVALOR aborde les sociétés patrimoniales
AVALOR construit son approche patrimoniale autour de l’Actif Net Comptable Corrigé, obtenu après neutralisation des non-valeurs et des actifs fictifs. Pour une société dont la valeur tient d’abord à son patrimoine, c’est cette brique qui porte l’essentiel du résultat. Les professionnels du chiffre retrouvent cette logique dans notre logiciel d’évaluation d’entreprise AVALOR.
Une précision s’impose toutefois. L’abattement pour non-liquidité, la décote pour minorité et la réévaluation des immeubles à leur valeur vénale relèvent d’un examen au cas par cas. Ils supposent une expertise immobilière et une lecture des statuts. Un rapport automatisé fournit donc une base de travail chiffrée, que le conseil ajuste ensuite selon la structure réelle de la société.
En résumé
Évaluer une SCI commence par une question simple : de quel type de société s’agit-il ? Une SCI d’attribution renvoie directement à la valeur des immeubles. Une SCI de construction-vente s’évalue comme une société commerciale, par les flux. Une SCI de gestion, enfin, suit les règles des titres non cotés, avec la valeur mathématique seule si elle ne perçoit aucun revenu. Ensuite viennent l’abattement pour non-liquidité, l’éventuelle décote pour minorité, et une pondération qui privilégie le patrimoine pour un bloc majoritaire.
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