Catégorie : Guide de Bercy – 2026

La société civile immobilière occupe une place particulière parmi les structures à évaluer. Contrairement à une société commerciale, sa valeur ne provient pas d’une activité industrielle ni d’un savoir-faire. Elle dépend avant tout du patrimoine immobilier détenu. Cette spécificité impose donc des méthodes adaptées, différentes de celles utilisées pour évaluer une entreprise opérationnelle.

Par ailleurs, les situations qui déclenchent ce travail sont nombreuses : transmission, donation, succession, cession de parts entre associés ou déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Notre page consacrée aux dans quels cas évaluer une entreprise détaille ces différents contextes. Voici, dans tous les cas, la méthode retenue par l’administration fiscale.

Pourquoi évaluer une SCI obéit à des règles particulières

Une SCI n’exerce en principe aucune activité commerciale. Son objet consiste à acquérir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. La jurisprudence rappelle que la valeur des parts s’apprécie globalement, en tenant compte de l’ensemble des éléments disponibles. L’objectif reste d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande.

Autrement dit, aucune méthode ne s’applique mécaniquement. Le type de SCI conditionne d’abord l’approche à privilégier. Ensuite, l’existence ou non de revenus locatifs joue un rôle déterminant. Le guide distingue ainsi trois grandes familles de sociétés, chacune appelant une logique différente.

Les trois types de SCI et la méthode associée

Les SCI d’attribution

Les parts sociales donnent ici droit à l’attribution d’une fraction d’immeubles, en pleine propriété, en jouissance ou en nue-propriété. Ces sociétés immobilières de copropriété n’ont pas de personnalité morale et relèvent du régime de la transparence fiscale. Par conséquent, la valeur des parts correspond à celle des immeubles auxquels elles donnent droit. Le travail revient donc essentiellement à estimer les biens immobiliers eux-mêmes.

Les SCI de construction-vente

Ces sociétés construisent des immeubles destinés à la vente. Malgré leur forme civile, leur objet reste commercial. Leurs parts s’évaluent donc comme des titres de sociétés commerciales. Toutefois, une difficulté surgit : l’activité est cyclique, et les revenus irréguliers. D’importants résultats peuvent apparaître lors des exercices de cession des programmes, et il en va de même pour les dividendes.

Dès lors, déterminer un résultat reproductible devient délicat. Les méthodes classiques, comme la capitalisation d’un résultat normatif ou la valeur de rendement, s’avèrent souvent inappropriées. Le guide oriente plutôt vers l’actualisation des flux de trésorerie. Il cite également la méthode du bilan promoteur, dite méthode à rebours, qui détermine la valeur du terrain ou de l’immeuble à partir du prix prévisionnel de vente diminué des coûts de l’opération. Cette dernière sert notamment à évaluer les immobilisations en cours d’édification.

Les SCI de gestion ou de location

C’est le cas le plus fréquent : la société achète ou construit des immeubles pour les louer à des tiers, ou pour les mettre à disposition des associés. Attention à une idée reçue tenace. Le guide ne prescrit pas ici la seule approche patrimoniale. Il indique au contraire que les parts doivent en principe s’évaluer comme les autres titres non cotés, en fonction de tous les éléments disponibles.

Par conséquent, les méthodes et les pondérations se choisissent selon les caractéristiques propres à chaque société. L’analyse préalable doit notamment déterminer si l’activité engendre des résultats susceptibles d’influer sur la valeur des titres. C’est précisément la présence ou l’absence de revenus qui départage ensuite les deux cas de figure.

SCI de gestion sans revenus : la seule valeur mathématique

Très souvent, ces sociétés ne perçoivent aucun revenu. Les biens détenus constituent la résidence principale ou secondaire des associés, ou bien la société ne détient que la nue-propriété des immeubles. Dans cette situation, seule la valeur mathématique, dite aussi patrimoniale, est recherchée.

Elle résulte de la valeur actualisée des éléments d’actif. D’abord, la valeur vénale réelle des immeubles, obtenue par les méthodes traditionnelles d’évaluation immobilière, et en priorité par comparaison avec des ventes de biens intrinsèquement similaires. Ensuite, la valeur des autres biens, par exemple les participations dans d’autres SCI. Enfin, les liquidités et les créances. De ce total, on retranche le passif exigible, constitué des emprunts bancaires et des comptes courants d’associés.

SCI de gestion avec revenus : les méthodes classiques s’appliquent

Lorsque la société perçoit des loyers, l’éventail s’élargit. La valeur patrimoniale reste calculée comme ci-dessus. À celle-ci s’ajoute la valeur par capitalisation d’un résultat normatif, obtenue en capitalisant les revenus nets ou le résultat net au coût du capital ou au coût des capitaux propres. Le guide précise que le risque de la gestion immobilière est en général réputé faible. Enfin, pour les sociétés qui distribuent des dividendes, la valeur de rendement peut également être retenue.

Une remarque fiscale mérite attention. Pour les SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés, la déduction d’un impôt calculé au taux d’IS de l’exercice de référence permet de corriger l’inégalité des situations entre structures.

Comment déterminer un résultat normatif

La capitalisation suppose un résultat récurrent. Il convient donc d’éliminer les éléments non récurrents, exceptionnels ou disproportionnés. Certaines SCI disposent de revenus mais dégagent de faibles résultats, voire des déficits. L’analyse des déclarations fiscales et des comptes doit alors en expliquer la raison, puis déterminer si cette situation affecte durablement la valeur.

Trois cas reviennent fréquemment. D’abord, des biens mis gracieusement à disposition des associés : le professionnel peut retenir les recettes qu’aurait produites leur location. Ensuite, des travaux exceptionnels : il en déduit un montant de charges réputé constant et normatif. Enfin, des rémunérations importantes : il les compare aux pratiques du secteur. Selon ses conclusions, la valeur par capitalisation entrera ou non dans la pondération finale.

Abattements et décotes : ce que le guide admet, ce qu’il écarte

Deux corrections sont expressément prévues. D’une part, lorsque seule la valeur mathématique est retenue, elle doit être diminuée d’un abattement pour non-liquidité. Le guide en fixe le montant à 10 % à titre indicatif. Cet abattement traduit la moindre liquidité de biens immobiliers détenus au travers d’une société, puisque la décision d’aliéner un immeuble dépend des règles statutaires. D’autre part, une décote pour minorité peut s’appliquer lorsque le paquet de titres évalué est minoritaire.

En revanche, la décote pour fiscalité latente n’est pas reconnue par la jurisprudence dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier destiné à produire des revenus ou à assurer une jouissance personnelle. Les juges retiennent en effet le caractère hypothétique d’une cession future. Mieux vaut donc ne pas l’intégrer au calcul.

La pondération dépend de la nature de la SCI et du paquet de titres

Le guide est explicite sur ce point. Les pondérations doivent prendre en compte la nature de la société et le pourcentage de titres concernés. Or la valeur des parts d’une SCI provient principalement de celle de ses actifs immobiliers. Ainsi, pour un paquet de titres majoritaire, la pondération doit largement privilégier la valeur patrimoniale. À l’inverse, un paquet minoritaire justifie de nuancer ce poids et d’appliquer la décote correspondante.

Comment AVALOR aborde les sociétés patrimoniales

AVALOR construit son approche patrimoniale autour de l’Actif Net Comptable Corrigé, obtenu après neutralisation des non-valeurs et des actifs fictifs. Pour une société dont la valeur tient d’abord à son patrimoine, c’est cette brique qui porte l’essentiel du résultat. Les professionnels du chiffre retrouvent cette logique dans notre logiciel d’évaluation d’entreprise AVALOR.

Une précision s’impose toutefois. L’abattement pour non-liquidité, la décote pour minorité et la réévaluation des immeubles à leur valeur vénale relèvent d’un examen au cas par cas. Ils supposent une expertise immobilière et une lecture des statuts. Un rapport automatisé fournit donc une base de travail chiffrée, que le conseil ajuste ensuite selon la structure réelle de la société.

En résumé

Évaluer une SCI commence par une question simple : de quel type de société s’agit-il ? Une SCI d’attribution renvoie directement à la valeur des immeubles. Une SCI de construction-vente s’évalue comme une société commerciale, par les flux. Une SCI de gestion, enfin, suit les règles des titres non cotés, avec la valeur mathématique seule si elle ne perçoit aucun revenu. Ensuite viennent l’abattement pour non-liquidité, l’éventuelle décote pour minorité, et une pondération qui privilégie le patrimoine pour un bloc majoritaire.

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La méthode Discounted Cash Flow, plus connue sous le sigle DCF, sert à valoriser une entreprise à partir de ses flux de trésorerie futurs. Concrètement, elle projette les liquidités que l’activité va générer. Puis elle les actualise pour obtenir une valeur d’aujourd’hui. Cette approche convient bien aux sociétés en forte croissance, notamment les start-up. En effet, elle repose sur une vision à long terme, plutôt que sur les résultats passés. Dans cet article, nous détaillons le fonctionnement théorique de la méthode DCF. Ensuite, nous expliquons comment AVALOR l’intègre à ses prestations de valorisation.

Le principe de la méthode DCF

La méthode DCF, appelée aussi méthode des flux futurs de trésorerie, repose sur un principe simple. Une entreprise ne vaut que par les liquidités qu’elle peut générer dans le futur. Le praticien construit donc un plan d’affaires sur plusieurs années, généralement cinq. Puis il actualise chaque flux prévisionnel. Ce calcul aboutit à la Valeur de l’Actif Économique, aussi appelée Valeur d’Entreprise. Ensuite, en retirant l’endettement financier net, il obtient la Valeur des Capitaux Propres. C’est le montant réellement attribuable aux actionnaires.

La formule et ses deux composantes

Le guide de Bercy, publié en 2026 par l’administration fiscale, formalise la méthode DCF. La Valeur d’Entreprise correspond à la somme des flux de trésorerie disponibles actualisés. À ce montant s’ajoute la valeur terminale actualisée. Deux composantes structurent donc ce calcul. D’une part, l’estimation des flux de trésorerie disponibles pour l’entreprise. Ils intègrent le résultat d’exploitation, les amortissements, les investissements et la variation du besoin en fonds de roulement. D’autre part, le taux d’actualisation, qui reflète le coût du capital et le niveau de risque de l’activité.

Par ailleurs, la cohérence entre ces deux composantes reste essentielle. Un même risque ne doit jamais compter deux fois, à la fois dans les flux et dans le taux.

Le taux d’actualisation et le coût du capital

Pour actualiser les flux, le praticien retient le coût du capital de l’activité. Il peut le déterminer via le bêta de l’actif économique. Il peut aussi reconstituer le coût moyen pondéré du capital, qui pondère le coût des capitaux propres et le coût de la dette. En pratique, cette seconde approche reste plus complexe. En effet, elle suppose déjà de connaître la valeur de marché des capitaux propres. C’est précisément ce que la valorisation cherche à déterminer. C’est pourquoi de nombreux praticiens privilégient le bêta de l’actif économique. Ce choix s’impose surtout pour les PME non cotées, où les données de marché manquent.

La valeur terminale, un enjeu clé de la méthode DCF

Au-delà de l’horizon explicite du plan d’affaires, l’entreprise continue de générer des flux. C’est là qu’intervient la valeur terminale. Elle représente la valeur de ces flux futurs au-delà de la période prévisionnelle. Plusieurs approches existent pour l’estimer. La méthode de la croissance à l’infini suppose un taux de croissance stable et perpétuel. La méthode du cash-flow fade retient plutôt une rentabilité décroissante, jusqu’à un niveau soutenable. Enfin, pour certaines activités concessives ou limitées dans le temps, une valeur résiduelle ou liquidative s’applique.

Dans tous les cas, le poids de la valeur terminale reste souvent déterminant. Elle représente fréquemment plus de la moitié de la valeur totale. Cette étape mérite donc une attention particulière lors du calcul de la valeur d’une entreprise.

Pour quelles entreprises la méthode DCF est-elle pertinente ?

La méthode DCF s’adresse surtout aux entreprises dont l’avenir diffère nettement du passé. Les start-up et les sociétés en forte croissance en sont les exemples les plus courants. Leurs résultats historiques, en effet, ne reflètent pas leur potentiel réel. À l’inverse, cette méthode convient moins bien aux petites structures dont l’activité reste stable. Des approches patrimoniales ou de capitalisation de résultat suffisent alors souvent. C’est pourquoi AVALOR combine plusieurs méthodes complémentaires, plutôt que de s’appuyer sur un seul indicateur. Le détail des méthodes de valorisation d’une entreprise précise le calcul de chacun.

Ce que propose AVALOR : la méthode DCF sur mesure

Chez AVALOR, le rapport de valorisation automatique s’appuie sur cinq méthodes. Elles s’organisent autour de trois angles : la rentabilité (EBE, REX, RNET), le financement (CAF) et la solidité financière (Goodwill, ANCC). La méthode DCF exige un plan d’affaires détaillé et des hypothèses de croissance propres à chaque société. Ces éléments restent difficiles à standardiser. C’est pourquoi nous la proposons à la commande, en dehors du logiciel.

Concrètement, un spécialiste détermine le taux d’actualisation adapté à l’activité, puis calcule la valeur terminale la plus pertinente. Cette prestation complète utilement notre valorisation instantanée. Ainsi, elle s’adresse aux dirigeants d’entreprises en forte croissance, aux start-up, ou à toute société souhaitant une valorisation approfondie par les flux futurs.

Conclusion

La méthode DCF reste une référence pour valoriser une entreprise selon sa capacité future à générer de la trésorerie. Elle demande cependant rigueur et expertise. La construction du plan d’affaires et le choix du taux d’actualisation en sont les étapes clés. Vous souhaitez connaître un premier ordre de grandeur de la valeur de votre société ? Commencez par une valorisation instantanée avec AVALOR, puis complétez-la si besoin par une étude DCF sur mesure.

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