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Guide de Bercy 2026 : comment évaluer le droit au bail ?

Comment évaluer le droit au bail au sein d’un fonds de commerce ? La question revient souvent lors d’une cession ou d’un contrôle fiscal. Le guide de l’évaluation des entreprises, publié par l’administration fiscale, apporte des réponses précises sur ce point. Cet article détaille sa position, étape par étape.

Qu’est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail correspond d’abord au droit de bénéficier d’un bail commercial en cours. Ainsi, un commerçant qui cède son fonds transfère également ce droit à l’acquéreur. Celui-ci reprend alors les conditions existantes : loyer, durée restante, clauses particulières. Le droit au bail figure parmi les éléments incorporels du fonds de commerce. Il se situe aux côtés de la clientèle et de l’achalandage.

Le droit au bail n’est qu’une composante parmi d’autres. Sa valeur s’apprécie toujours dans le cadre plus large de la manière d’évaluer un fonds de commerce dans son ensemble.

Le droit au bail comme valeur plancher

Le guide fixe par ailleurs une règle claire sur ce sujet. Concrètement, quand l’emplacement pèse fortement sur l’activité, la valeur du fonds ne peut pas descendre sous celle du droit au bail seul. Le droit au bail agit ainsi comme une valeur plancher. Cette règle protège le cédant contre une sous-estimation liée à un exercice comptable difficile. Un fonds peu rentable, mais installé à un emplacement recherché, conserve donc une valeur minimale liée à ce seul emplacement.

Cette précision figure explicitement dans la partie du guide consacrée aux immobilisations incorporelles. Elle rappelle que la valeur d’un fonds ne se limite jamais aux seuls résultats comptables.

La méthode d’évaluation retenue par le guide

Pour le calcul du droit au bail, le guide ne propose pas de formule chiffrée dédiée. Il renvoie à une méthode plus générale, applicable à tout actif qui procure un avantage par rapport aux conditions de marché. Cette méthode s’appuie donc sur une comparaison simple. D’un côté, le loyer réellement payé par l’entreprise. De l’autre, le loyer qu’imposeraient les conditions actuelles du marché pour un local comparable. La différence entre les deux constitue un flux d’économie annuel.

L’évaluateur actualise ensuite ce flux sur la durée restante du bail. Le résultat donne la valeur de l’avantage locatif, donc celle du droit au bail. Cette logique d’actualisation des flux futurs rejoint celle utilisée pour d’autres actifs incorporels.

Les méthodes de comparaison, une alternative reconnue

Le guide évoque aussi deux méthodes de comparaison pour le commerce de détail. Elles suivent directement ses recommandations sur le droit au bail. D’abord, la première compare le fonds à des cessions similaires, observées sur un marché suffisamment actif. Cette méthode exige des termes de comparaison motivés et documentés. La seconde s’appuie sur les usages de la profession, répertoriés dans des barèmes indicatifs. Ces barèmes prennent généralement la forme d’une fourchette de coefficients.

En l’absence de marché suffisamment ouvert, le guide précise que les barèmes indicatifs constituent parfois la seule référence utilisable. Les deux méthodes peuvent également se recouper pour affiner le résultat final.

Comment AVALOR situe le droit au bail dans ses rapports

En pratique, AVALOR retient précisément cette logique de comparaison de marché. Ainsi, nos rapports sur les fonds de commerce s’appuient sur les cessions publiées au BODACC, classées par code APE. Pour chaque secteur, un ratio moyen rapporte le prix de vente au chiffre d’affaires, à partir de plusieurs milliers de transactions.

Le rapport ajoute ensuite des repères géographiques : prix de vente moyen national, régional, départemental, et dans un rayon de cinq kilomètres. Ces repères locaux éclairent directement le poids de l’emplacement. Or c’est bien l’emplacement qui fonde la règle de la valeur plancher. Le professionnel dispose ainsi d’une base chiffrée pour apprécier si le droit au bail justifie de relever la fourchette obtenue par comparaison.

Les points de vigilance à retenir

Un bail favorable ne garantit toutefois pas une valeur stable dans le temps. En effet, le bailleur peut réviser certaines conditions à l’occasion d’une cession. L’évaluateur doit donc examiner plusieurs points avant toute conclusion. D’abord, la durée restante du bail compte en premier lieu. Les clauses de révision du loyer méritent aussi une attention particulière. Enfin, un éventuel plafonnement légal du loyer peut limiter la portée de l’avantage locatif calculé.

Ces éléments contractuels pèsent directement sur la valeur réelle du droit au bail. Ils expliquent pourquoi le guide recommande une analyse motivée, et non un calcul automatique.

En résumé

Le guide de l’évaluation des entreprises traite le droit au bail comme un élément à part entière du fonds de commerce. Il en fait une valeur plancher quand l’emplacement compte fortement. Pour le chiffrer, il privilégie une actualisation du différentiel de loyer. Il complète cette base, si besoin, par une comparaison de marché ou des barèmes professionnels. Cette combinaison rappelle un principe simple : l’emplacement se paie, et sa valeur mérite une analyse dédiée avant toute négociation. Cette étape compte parmi les réflexes à avoir pour évaluer une entreprise.

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Guide de Bercy 2026 : comment évaluer une SCI ?

Évaluer une SCI : méthodes retenues par le guide de Bercy

La société civile immobilière occupe une place particulière parmi les structures à évaluer. Contrairement à une société commerciale, sa valeur ne provient pas d’une activité industrielle ni d’un savoir-faire. Elle dépend avant tout du patrimoine immobilier détenu. Cette spécificité impose donc des méthodes adaptées, différentes de celles utilisées pour évaluer une entreprise opérationnelle.

Par ailleurs, les situations qui déclenchent ce travail sont nombreuses : transmission, donation, succession, cession de parts entre associés ou déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Notre page consacrée aux dans quels cas évaluer une entreprise détaille ces différents contextes. Voici, dans tous les cas, la méthode retenue par l’administration fiscale.

Pourquoi évaluer une SCI obéit à des règles particulières

Une SCI n’exerce en principe aucune activité commerciale. Son objet consiste à acquérir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. La jurisprudence rappelle que la valeur des parts s’apprécie globalement, en tenant compte de l’ensemble des éléments disponibles. L’objectif reste d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande.

Autrement dit, aucune méthode ne s’applique mécaniquement. Le type de SCI conditionne d’abord l’approche à privilégier. Ensuite, l’existence ou non de revenus locatifs joue un rôle déterminant. Le guide distingue ainsi trois grandes familles de sociétés, chacune appelant une logique différente.

Les trois types de SCI et la méthode associée

Les SCI d’attribution

Les parts sociales donnent ici droit à l’attribution d’une fraction d’immeubles, en pleine propriété, en jouissance ou en nue-propriété. Ces sociétés immobilières de copropriété n’ont pas de personnalité morale et relèvent du régime de la transparence fiscale. Par conséquent, la valeur des parts correspond à celle des immeubles auxquels elles donnent droit. Le travail revient donc essentiellement à estimer les biens immobiliers eux-mêmes.

Les SCI de construction-vente

Ces sociétés construisent des immeubles destinés à la vente. Malgré leur forme civile, leur objet reste commercial. Leurs parts s’évaluent donc comme des titres de sociétés commerciales. Toutefois, une difficulté surgit : l’activité est cyclique, et les revenus irréguliers. D’importants résultats peuvent apparaître lors des exercices de cession des programmes, et il en va de même pour les dividendes.

Dès lors, déterminer un résultat reproductible devient délicat. Les méthodes classiques, comme la capitalisation d’un résultat normatif ou la valeur de rendement, s’avèrent souvent inappropriées. Le guide oriente plutôt vers l’actualisation des flux de trésorerie. Il cite également la méthode du bilan promoteur, dite méthode à rebours, qui détermine la valeur du terrain ou de l’immeuble à partir du prix prévisionnel de vente diminué des coûts de l’opération. Cette dernière sert notamment à évaluer les immobilisations en cours d’édification.

Les SCI de gestion ou de location

C’est le cas le plus fréquent : la société achète ou construit des immeubles pour les louer à des tiers, ou pour les mettre à disposition des associés. Attention à une idée reçue tenace. Le guide ne prescrit pas ici la seule approche patrimoniale. Il indique au contraire que les parts doivent en principe s’évaluer comme les autres titres non cotés, en fonction de tous les éléments disponibles.

Par conséquent, les méthodes et les pondérations se choisissent selon les caractéristiques propres à chaque société. L’analyse préalable doit notamment déterminer si l’activité engendre des résultats susceptibles d’influer sur la valeur des titres. C’est précisément la présence ou l’absence de revenus qui départage ensuite les deux cas de figure.

SCI de gestion sans revenus : la seule valeur mathématique

Très souvent, ces sociétés ne perçoivent aucun revenu. Les biens détenus constituent la résidence principale ou secondaire des associés, ou bien la société ne détient que la nue-propriété des immeubles. Dans cette situation, seule la valeur mathématique, dite aussi patrimoniale, est recherchée.

Elle résulte de la valeur actualisée des éléments d’actif. D’abord, la valeur vénale réelle des immeubles, obtenue par les méthodes traditionnelles d’évaluation immobilière, et en priorité par comparaison avec des ventes de biens intrinsèquement similaires. Ensuite, la valeur des autres biens, par exemple les participations dans d’autres SCI. Enfin, les liquidités et les créances. De ce total, on retranche le passif exigible, constitué des emprunts bancaires et des comptes courants d’associés.

SCI de gestion avec revenus : les méthodes classiques s’appliquent

Lorsque la société perçoit des loyers, l’éventail s’élargit. La valeur patrimoniale reste calculée comme ci-dessus. À celle-ci s’ajoute la valeur par capitalisation d’un résultat normatif, obtenue en capitalisant les revenus nets ou le résultat net au coût du capital ou au coût des capitaux propres. Le guide précise que le risque de la gestion immobilière est en général réputé faible. Enfin, pour les sociétés qui distribuent des dividendes, la valeur de rendement peut également être retenue.

Une remarque fiscale mérite attention. Pour les SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés, la déduction d’un impôt calculé au taux d’IS de l’exercice de référence permet de corriger l’inégalité des situations entre structures.

Comment déterminer un résultat normatif

La capitalisation suppose un résultat récurrent. Il convient donc d’éliminer les éléments non récurrents, exceptionnels ou disproportionnés. Certaines SCI disposent de revenus mais dégagent de faibles résultats, voire des déficits. L’analyse des déclarations fiscales et des comptes doit alors en expliquer la raison, puis déterminer si cette situation affecte durablement la valeur.

Trois cas reviennent fréquemment. D’abord, des biens mis gracieusement à disposition des associés : le professionnel peut retenir les recettes qu’aurait produites leur location. Ensuite, des travaux exceptionnels : il en déduit un montant de charges réputé constant et normatif. Enfin, des rémunérations importantes : il les compare aux pratiques du secteur. Selon ses conclusions, la valeur par capitalisation entrera ou non dans la pondération finale.

Abattements et décotes : ce que le guide admet, ce qu’il écarte

Deux corrections sont expressément prévues. D’une part, lorsque seule la valeur mathématique est retenue, elle doit être diminuée d’un abattement pour non-liquidité. Le guide en fixe le montant à 10 % à titre indicatif. Cet abattement traduit la moindre liquidité de biens immobiliers détenus au travers d’une société, puisque la décision d’aliéner un immeuble dépend des règles statutaires. D’autre part, une décote pour minorité peut s’appliquer lorsque le paquet de titres évalué est minoritaire.

En revanche, la décote pour fiscalité latente n’est pas reconnue par la jurisprudence dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier destiné à produire des revenus ou à assurer une jouissance personnelle. Les juges retiennent en effet le caractère hypothétique d’une cession future. Mieux vaut donc ne pas l’intégrer au calcul.

La pondération dépend de la nature de la SCI et du paquet de titres

Le guide est explicite sur ce point. Les pondérations doivent prendre en compte la nature de la société et le pourcentage de titres concernés. Or la valeur des parts d’une SCI provient principalement de celle de ses actifs immobiliers. Ainsi, pour un paquet de titres majoritaire, la pondération doit largement privilégier la valeur patrimoniale. À l’inverse, un paquet minoritaire justifie de nuancer ce poids et d’appliquer la décote correspondante.

Comment AVALOR aborde les sociétés patrimoniales

AVALOR construit son approche patrimoniale autour de l’Actif Net Comptable Corrigé, obtenu après neutralisation des non-valeurs et des actifs fictifs. Pour une société dont la valeur tient d’abord à son patrimoine, c’est cette brique qui porte l’essentiel du résultat. Les professionnels du chiffre retrouvent cette logique dans notre logiciel d’évaluation d’entreprise AVALOR.

Une précision s’impose toutefois. L’abattement pour non-liquidité, la décote pour minorité et la réévaluation des immeubles à leur valeur vénale relèvent d’un examen au cas par cas. Ils supposent une expertise immobilière et une lecture des statuts. Un rapport automatisé fournit donc une base de travail chiffrée, que le conseil ajuste ensuite selon la structure réelle de la société.

En résumé

Évaluer une SCI commence par une question simple : de quel type de société s’agit-il ? Une SCI d’attribution renvoie directement à la valeur des immeubles. Une SCI de construction-vente s’évalue comme une société commerciale, par les flux. Une SCI de gestion, enfin, suit les règles des titres non cotés, avec la valeur mathématique seule si elle ne perçoit aucun revenu. Ensuite viennent l’abattement pour non-liquidité, l’éventuelle décote pour minorité, et une pondération qui privilégie le patrimoine pour un bloc majoritaire.

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Guide de Bercy 2026 : la méthode DCF pour valoriser une entreprise

Méthode DCF : valoriser une entreprise par les flux de trésorerie actualisés

La méthode Discounted Cash Flow, plus connue sous le sigle DCF, sert à valoriser une entreprise à partir de ses flux de trésorerie futurs. Concrètement, elle projette les liquidités que l’activité va générer. Puis elle les actualise pour obtenir une valeur d’aujourd’hui. Cette approche convient bien aux sociétés en forte croissance, notamment les start-up. En effet, elle repose sur une vision à long terme, plutôt que sur les résultats passés. Dans cet article, nous détaillons le fonctionnement théorique de la méthode DCF. Ensuite, nous expliquons comment AVALOR l’intègre à ses prestations de valorisation.

Le principe de la méthode DCF

La méthode DCF, appelée aussi méthode des flux futurs de trésorerie, repose sur un principe simple. Une entreprise ne vaut que par les liquidités qu’elle peut générer dans le futur. Le praticien construit donc un plan d’affaires sur plusieurs années, généralement cinq. Puis il actualise chaque flux prévisionnel. Ce calcul aboutit à la Valeur de l’Actif Économique, aussi appelée Valeur d’Entreprise. Ensuite, en retirant l’endettement financier net, il obtient la Valeur des Capitaux Propres. C’est le montant réellement attribuable aux actionnaires.

La formule et ses deux composantes

Le guide de Bercy, publié en 2026 par l’administration fiscale, formalise la méthode DCF. La Valeur d’Entreprise correspond à la somme des flux de trésorerie disponibles actualisés. À ce montant s’ajoute la valeur terminale actualisée. Deux composantes structurent donc ce calcul. D’une part, l’estimation des flux de trésorerie disponibles pour l’entreprise. Ils intègrent le résultat d’exploitation, les amortissements, les investissements et la variation du besoin en fonds de roulement. D’autre part, le taux d’actualisation, qui reflète le coût du capital et le niveau de risque de l’activité.

Par ailleurs, la cohérence entre ces deux composantes reste essentielle. Un même risque ne doit jamais compter deux fois, à la fois dans les flux et dans le taux.

Le taux d’actualisation et le coût du capital

Pour actualiser les flux, le praticien retient le coût du capital de l’activité. Il peut le déterminer via le bêta de l’actif économique. Il peut aussi reconstituer le coût moyen pondéré du capital, qui pondère le coût des capitaux propres et le coût de la dette. En pratique, cette seconde approche reste plus complexe. En effet, elle suppose déjà de connaître la valeur de marché des capitaux propres. C’est précisément ce que la valorisation cherche à déterminer. C’est pourquoi de nombreux praticiens privilégient le bêta de l’actif économique. Ce choix s’impose surtout pour les PME non cotées, où les données de marché manquent.

La valeur terminale, un enjeu clé de la méthode DCF

Au-delà de l’horizon explicite du plan d’affaires, l’entreprise continue de générer des flux. C’est là qu’intervient la valeur terminale. Elle représente la valeur de ces flux futurs au-delà de la période prévisionnelle. Plusieurs approches existent pour l’estimer. La méthode de la croissance à l’infini suppose un taux de croissance stable et perpétuel. La méthode du cash-flow fade retient plutôt une rentabilité décroissante, jusqu’à un niveau soutenable. Enfin, pour certaines activités concessives ou limitées dans le temps, une valeur résiduelle ou liquidative s’applique.

Dans tous les cas, le poids de la valeur terminale reste souvent déterminant. Elle représente fréquemment plus de la moitié de la valeur totale. Cette étape mérite donc une attention particulière lors du calcul de la valeur d’une entreprise.

Pour quelles entreprises la méthode DCF est-elle pertinente ?

La méthode DCF s’adresse surtout aux entreprises dont l’avenir diffère nettement du passé. Les start-up et les sociétés en forte croissance en sont les exemples les plus courants. Leurs résultats historiques, en effet, ne reflètent pas leur potentiel réel. À l’inverse, cette méthode convient moins bien aux petites structures dont l’activité reste stable. Des approches patrimoniales ou de capitalisation de résultat suffisent alors souvent. C’est pourquoi AVALOR combine plusieurs méthodes complémentaires, plutôt que de s’appuyer sur un seul indicateur. Le détail des méthodes de valorisation d’une entreprise précise le calcul de chacun.

Ce que propose AVALOR : la méthode DCF sur mesure

Chez AVALOR, le rapport de valorisation automatique s’appuie sur cinq méthodes. Elles s’organisent autour de trois angles : la rentabilité (EBE, REX, RNET), le financement (CAF) et la solidité financière (Goodwill, ANCC). La méthode DCF exige un plan d’affaires détaillé et des hypothèses de croissance propres à chaque société. Ces éléments restent difficiles à standardiser. C’est pourquoi nous la proposons à la commande, en dehors du logiciel.

Concrètement, un spécialiste détermine le taux d’actualisation adapté à l’activité, puis calcule la valeur terminale la plus pertinente. Cette prestation complète utilement notre valorisation instantanée. Ainsi, elle s’adresse aux dirigeants d’entreprises en forte croissance, aux start-up, ou à toute société souhaitant une valorisation approfondie par les flux futurs.

Conclusion

La méthode DCF reste une référence pour valoriser une entreprise selon sa capacité future à générer de la trésorerie. Elle demande cependant rigueur et expertise. La construction du plan d’affaires et le choix du taux d’actualisation en sont les étapes clés. Vous souhaitez connaître un premier ordre de grandeur de la valeur de votre société ? Commencez par une valorisation instantanée avec AVALOR, puis complétez-la si besoin par une étude DCF sur mesure.

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Guide de Bercy 2026 : valorisation par les multiples

Les multiples de valorisation d’entreprise comptent parmi les outils les plus utilisés par les praticiens de la valorisation. Ils permettent d’estimer rapidement la valeur d’une société à partir de références comparables. Mais tous les multiples ne se valent pas, et leur pertinence dépend largement de la taille de l’entreprise étudiée. Pour un panorama complet des indicateurs et de leur calcul, vous pouvez consulter le détail des méthodes de valorisation d’une entreprise.

Le principe des multiples de valorisation selon le guide de Bercy

Le guide de Bercy, publié par l’administration fiscale, distingue plusieurs sources de multiples utilisables pour la valorisation des titres de sociétés. Chacune répond à une logique différente et suppose des précautions d’usage propres.

Les transactions internes antérieures

La première source consiste à examiner les transactions déjà réalisées sur les titres de la société elle-même. Lorsqu’une cession ancienne existe, le praticien de la valorisation peut en déduire le multiple implicite alors observé. Ce multiple s’applique ensuite aux agrégats financiers actuels de l’entreprise. Toutefois, cette approche présente une limite : un multiple historique ne reflète pas toujours l’évolution récente des marchés. Par conséquent, il doit être manié avec prudence, notamment lorsque la transaction date de plusieurs années.

Les transactions externes comparables

Une deuxième approche repose sur l’observation de cessions réalisées sur des sociétés non cotées jugées comparables. Le secteur d’activité, la zone géographique, la taille et la date de la transaction constituent les principaux critères de sélection. En pratique, cette méthode se heurte souvent à un obstacle. Les données de cession sont rarement publiées, ce qui rend l’accès à une base fiable difficile pour le praticien isolé. Ainsi, le recours à une base de données spécialisée devient rapidement indispensable pour fiabiliser l’exercice.

Les comparables boursiers

Enfin, la troisième approche consiste à s’appuyer sur les multiples observés sur un échantillon de sociétés cotées en bourse. Cette méthode séduit par la disponibilité des données financières publiques. Le secteur d’activité, le périmètre géographique et la taille des sociétés cotées doivent néanmoins rester cohérents avec ceux de l’entreprise valorisée.

Pourquoi les multiples boursiers sont peu adaptés aux TPE/PME

C’est justement là que le bât blesse pour les petites structures. Appliquer des multiples de sociétés cotées à une TPE ou une PME est une pratique peu pertinente, voire trompeuse. En effet, les grandes entreprises cotées bénéficient d’une liquidité et d’une taille bien supérieures. Leur diversification n’a rien de comparable avec celle d’une société artisanale ou d’une PME familiale.

De plus, le guide de Bercy rappelle lui-même que les multiples boursiers reflètent une position d’actionnaire minoritaire sur un marché liquide. Or, cela n’a rien à voir avec la cession d’un bloc majoritaire dans une petite structure. Utiliser ces références sans retraitement revient donc à surestimer, ou parfois à sous-estimer grossièrement, la valeur d’une TPE/PME. Pour ces entreprises, mieux vaut s’appuyer sur des méthodes adaptées à leur réalité économique, comme celles présentées dans notre guide pour valoriser une petite entreprise.

La base de multiples sectorielle d’AVALOR, pensée pour les TPE/PME

Chez AVALOR, ce constat a guidé la construction de notre propre base de multiples. Plutôt que de reprendre des données issues de grands groupes cotés, notre base sectorielle est compilée par secteur d’activité (code APE) et par tranche de chiffre d’affaires. Elle s’appuie sur des sources dédiées aux mid caps et aux sociétés non cotées. Ainsi, le multiple pivot appliqué à une entreprise correspond réellement à son environnement concurrentiel et à sa taille.

Concrètement, AVALOR applique ces multiples sectoriels sur cinq agrégats retraités : l’EBE économique, le REX, le RNET, la CAF et le Goodwill, mesurés en moyenne sur les trois derniers exercices connus. Cette approche multicritère permet d’obtenir, non pas une moyenne unique, mais un véritable nuage de prix. Ce nuage donne au dirigeant une fourchette réaliste plutôt qu’un chiffre unique et potentiellement trompeur. Découvrez comment notre solution SaaS pour la valorisation d’entreprises met en œuvre cette méthodologie pour les experts-comptables et les cédants de TPE/PME.

En résumé

Les multiples de transactions internes, externes ou boursiers offrent des angles complémentaires pour approcher la valeur d’une entreprise. Cependant, seule une base de données calibrée sur la taille réelle de la société permet d’obtenir un résultat fiable. C’est tout l’enjeu de la base sectorielle TPE/PME construite par AVALOR.