Le pacte Dutreil est un dispositif fiscal mis en place pour faciliter la transmission des entreprises. Il permet une exonération de 75% des droits de donation ou de succession sur la valeur des titres d’une société sous certaines conditions. Ce mécanisme est principalement destiné aux entreprises exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale. Dans cet article, nous allons voir si la SCI (Société Civile Immobilière) peut bénéficier de ce dispositif.
A. Les critères d’éligibilité du pacte Dutreil
Pour qu’une société bénéficie du Pacte Dutreil, il faut respecter les conditions suivantes :
- Exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale.
- Les associés doivent signer un engagement collectif de conservation des titres 34% pour une société cotée et une société non cotée.
- En cas de transmission, il faut un engagement individuel de conservation des titres pendant une durée de 4 ans.
- L’un des héritiers ou donataires doit occuper une fonction de direction pendant au moins 3 ans après la transmission.
B. La SCI classique n’est pas éligible au pacte Dutreil
Le but d’une SCI classiques est la gestion et la détention de biens immobiliers en location nue. L’administration fiscale considère que la SCI classique ne remplit pas les critères d’éligibilité du Pacte Dutreil. Une SCI classique ne relève pas des activités définies par l’article 787 du CGI (Code Général des Impôts (CGI).
C. A quel moment une SCI peut-elle être éligible ?
Bien que la SCI classique ne réponde pas aux critères de mise en place du Pacte Dutreil, certaines SCI peuvent en bénéficier sous certaines conditions :
- La holding animatrice : à condition qu’elle possède des entreprises commerciales et détiennent donc des participations. Tout en assurant un rôle actif dans la gestion de ses filles.
- La SCI qui fait de la location meublée professionnelle : elle doit avoir des revenus issus de son activité supérieur à 23.000 euros par an et ces revenus doivent représenter la moitié des revenus du foyer fiscal soit 50%.
D. Alternative pour réduire l’assiette taxable des droits de transmission pour une SCI
Vous pouvez réduire progressivement les droits de donation de votre SCI en mettant en place un mécanisme de transmission. Ce mécanisme consiste à démembrer les parts de votre SCI en usufruit ou nue-propriété.
Il s’agit dans ce cas de :
- Transmettre la nue-propriété de vos parts à vos ayants-droits ou donataires.
- Conserver l’usufruit en tant que donateur et continuer de percevoir les revenus locatifs.
Cette stratégie permet d’optimiser la fiscalité.
Pour conclure, il faut retenir qu’une SCI classique n’est pas éligible au Pacte Dutreil car elle exerce une activité civile et non commerciale. Cependant, une SCI avec une activité de location meublée professionnelle ou une holding animatrice pourraient, sous certaines conditions, bénéficier du dispositif.
Dans le cadre d’une transmission de patrimoine immobilier, il est souvent plus pertinent d’utiliser d’autres stratégies, comme la donation avec réserve d’usufruit pour optimiser la fiscalité.
Avant toute décision, il est recommandé de consulter un professionnel afin de choisir la meilleure stratégie en fonction des objectifs.
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