Un bail commercial est un contrat de location destiné à l’exploitation d’une activité commerciale (par exemple un fonds de commerce). Le bail commercial vise à protéger le locataire. En effet celui-ci bénéficiera d’un plafonnement de loyer et d’un droit au renouvellement. L’éventuelle augmentation de loyer est particulièrement encadré.

L’objet du contrat

Par principe, le bail commercial prévoit expressément l’objet et la nature de l’activité commerciale exercée. Cependant, il est possible de conclure un bail “tous commerce”. Dans ce cas, toute activité commerciale pourra être exercée. En général, un bail tous commerce aura une valeur plus élevé qu’un bail “mono activité”.

Par ailleurs, le contrat de bail doit inclure un état des risques naturels et technologiques ainsi que la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur.

A noter: le caractère commercial ne dépend pas de l’activité exercée dans les locaux. En effet, lorsqu’un locataire exerce une activité commerciale via un bail non commercial, celui ci ne devient pas commercial et par conséquent ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux.

La durée du bail commercial

Par principe, un bail commercial à une durée minimum de 9 ans. Par exception, la durée minimum peut être inférieur à 9 ans. La location saisonnière permet un bail commercial de 3 à 6 mois pour les activités saisonnières. Le bail dérogatoire permet de s’engager sur une durée de 3 ans. Il n’existe pas de durée maximale, cependant un bail commercial ne peut pas être à durée indéterminée.

La protection du locataire

Le bail commerciale permet au locataire une stabilité nécessaire au commerce.

L’indemnité d’éviction

Le commerçant dépend de sa clientèle. Cette clientèle est rattachée à un lieux et emplacement. De ce fait, le commerçant à besoin d’un emplacement sécurisé. L’indemnité d’éviction permet de rendre dissuasif l’éviction et d’indemniser le préjudice lié à la perte de clientèle du commerçant.

Le plafonnement des loyers

Toujours dans un but de stabilité pour le commerçant, le bail commercial prévoit un plafonnement des loyers. C’est-à-dire que l’augmentation potentielle du loyer se fait tous les 3 ans et est indexé sur des indices.

Le droit au renouvellement

A l’issue des 9 ans, le locataire à un droit au renouvellement. C’est à dire qu’il peut bénéficier d’un nouveau droit  pour une durée de 9 ans, avec un loyer plafonné. Dans le cas ou le bailleur refuse, il doit payer une indemnité d’éviction.

Le conseil Avalor :

Si le fonds de commerce que vous ciblé contient un droit au bail, nous vous conseillons de prendre le temps de lire les différentes clauses qui lui sont attachées. Par ailleurs, le droit au bail représente la valeur minimale du fonds de commerce.

Nous vous conseillons de nous contacter pour évaluer le droit au bail et le fonds de commerce.