Bail commercial ou bc : tout ce que vous devez savoir

bail commercial

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Un bail commercial est un contrat de location destiné à l’exploitation d’une activité commerciale (par exemple un fonds de commerce). Le bc vise à protéger le locataire. En effet celui-ci bénéficiera d’un plafonnement de loyer et d’un droit au renouvellement. L’éventuelle augmentation de loyer est particulièrement encadré.

 

L’objet du contrat

Par principe, le bc prévoit expressément l’objet et la nature de l’activité commerciale exercée. Cependant, il est possible de conclure un bail “tous commerce”. Dans ce cas, toute activité commerciale pourra être exercée. En général, un bail tous commerce aura une valeur plus élevé qu’un bail “mono activité”.

 

Par ailleurs, le contrat de bail doit inclure un état des risques naturels et technologiques ainsi que la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur. 

 

A noter: le caractère commercial ne dépend pas de l’activité exercée dans les locaux. En effet, lorsqu’un locataire exerce une activité commerciale via un bail non commercial, celui ci ne devient pas commercial et par conséquent ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux.

 

La durée du bail commercial

Par principe, un bail commercial à une durée minimum de 9 ans. Par exception, la durée minimum peut être inférieur à 9 ans. La location saisonnière permet un bail commercial de 3 à 6 mois pour les activités saisonnières. Le bail dérogatoire permet de s’engager sur une durée de 3 ans. Il n’existe pas de durée maximale, cependant un bail commercial ne peut pas être à durée indéterminée. 

 

La protection du locataire 

Le bail commerciale permet au locataire une stabilité nécessaire au commerce.

L’indemnité d’éviction

Le commerçant dépend de sa clientèle. Cette clientèle est rattachée à un lieux et emplacement. De ce fait, le commerçant à besoin d’un emplacement sécurisé. L’indemnité d’éviction permet de rendre dissuasif l’éviction et d’indemniser le préjudice lié à la perte de clientèle du commerçant. 

 

Le plafonnement des loyers 

Toujours dans un but de stabilité pour le commerçant, le bail commercial prévoit un plafonnement des loyers. C’est-à-dire que l’augmentation potentielle du loyer se fait tous les 3 ans et est indexé sur des indices.

 

Le droit au renouvellement 

A l’issue des 9 ans, le locataire à un droit au renouvellement. C’est à dire qu’il peut bénéficier d’un nouveau droit  pour une durée de 9 ans, avec un loyer plafonné. Dans le cas ou le bailleur refuse, il doit payer une indemnité d’éviction.

 

Le conseil Avalor : Si le fonds de commerce que vous ciblé contient un droit au bail, nous vous conseillons de prendre le temps de lire les différentes clauses qui lui sont attachées. Par ailleurs, le droit au bail représente la valeur minimale du fonds de commerce. 

Nous vous conseillons de nous contacter pour évaluer le droit au bail et le fonds de commerce.

Une seule Méthode de valorisation de votre entreprise?

méthode évaluation entreprise

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Cette semaine, AVALOR vous présente plus d’un Méthode d’évaluation et de valorisation d’entreprise. Elles vous permettront de mieux comprendre le processus de valorisation de votre société. Le croisement des résultats permet de faire une évaluation objective :

Méthode patrimoniale

 Elle consiste à retenir la valeur des actifs déduction faite des dettes et provisions pour charges, amortissements, etc…
Cette méthode nécessite tout de même une analyse en profondeur de chaque actif (immobilier, mobilier, vétusté, etc..). Les immobilisations corporelles doivent être réévaluées à leur valeur de marché et non comptable par exemple.
Dans bien des cas, les stocks peuvent être soit sous-évalués soit surévalués.
Les créances commerciales doivent être examinées attentivement. Elles seront nettoyées ou diminuées par les impayés, compte tenu des délais de paiement accordés, des retards de paiement, des créances douteuses et des créances définitivement perdues.

Méthode comparative

Elle consiste à comparer votre entreprise aux entreprises du même secteur géographique, d’activité ou autres, et voir les dernières transactions (niveau, durée des transactions, etc…) effectuées. Cette méthode a le mérite d’être réaliste et de correspondre au niveau du marché ponctuellement.
Vous pouvez trouver les entreprises concurrentes de votre souhait  au niveau national et/ou départemental de votre choix  ici.

Méthode par l’évaluation de la rentabilité

(en fonction du résultat économique attendu) Elle consiste à appliquer un indice sur un chiffre clé de l’entreprise (nombres d’abonnés pour une société de télécommunication par ex, ou nombre de livres vendus pour une maison d’édition). Elle permet surtout de positionner l’entreprise parmi ses concurrents directs.

Méthode par le flux de trésorerie

Cette méthode consiste à évaluer une entreprise en additionnant les flux de trésorerie (disponibles après impôts) au taux de rentabilité demandé par les investisseurs. La valeur de l’endettement net déduite de ce résultat vous donne une idée du positionnement dans son marché de l’entreprise.
Prix :  selon l’offre de la loi et de la demande, il s’agit d’un montant qui satisfait les 2 parties. Le prix peut être totalement subjectif et est soumis à des motivations parfois affectives non liées à l’évaluation objective d’une entreprise (rareté du bien, etc…).
 ->Le prix et la valeur peuvent être différents pour une même chose.

Méthode d’évaluation fiscale

Elle permet au fisc de fixer l’assiette des droits d’enregistrement dus au titre de la transmission familiale. Cette évaluation porte sur les biens de l’entreprise.
Voila, un aperçu des méthodes utilisées pour établir une valorisation de votre société. Bien entendu, cette liste n’est pas exhaustive et d’autres formules existent. Il ne faut pas oublier les aspects non objectifs qui interviennent lors d’une cession ou d’un achat : Le vendeur est pressé, l’entreprise est en difficulté, etc…
Mise à jour sur la valorisation des commerces.
Agnes JAMMES ROY

Le prix d’une entreprise & commerce : juste valorisation

Valorisation entreprise source AFE

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Le prix ? Parce que tout commence et tout finit avec l’argent., le prix de reprise d’une entreprise
détermine bien souvent son avenir.

Quelle est la valorisation de mon entreprise? :

Voila les bonnes questions à se poser pour déterminer le prix négocié qui conviendra à l’acheteur et
au vendeur :

Les différentes approches, que ce soit financière, comptable, patrimoniale, etc… toutes ces
approches convergent vers une chose : le prix que vous êtes prêts à payer, la tension financière que
vous êtes prêts à supporter.

Reprendre une entreprise : quelles sont les atouts prix?

Le fait de reprendre une entreprise existante comporte de de réels atouts : Vous disposez de locaux immédiatement, les investissements industriels sont faits, le personnel est formé et le carnet de
commande est déjà existant. Quand on sait que fidéliser un client représente 20% des efforts nécessaires à le conquérir….Vous allez gagner du temps précieux.

En revanche, les contraintes juridiques et ou commerciales, les négociations mal réalisées en cours avec les clients actuels (marge non respectée, engagement erroné) le patrimoine immobilier mal
évalué font aussi partie de la dot de la mariée.
Pire, l’entreprise que vous allez racheter sera endettée par le fait même de son rachat (dette senior) par ce qu’à moins d’être détenteur d’une belle somme, les repreneurs s’endettent pour acheter (si leurs banquiers veulent bien les suivre) et bien plus souvent encore endettent la structure. Sur ce point, il est vrai qu’une création coûte largement moins cher qu’une reprise.

Pourquoi faire un diagnostic avant de racheter une société ou un commerce? :

Le diagnostic en amont vous permettra de gagner du temps et ne pas solliciter inutilement vos financiers pour des dossiers sans suite.

Ce diagnostic vous permettra également de faire mûrir votre projet. L’entreprise rachetée ne correspond jamais à l’ensemble de vos attentes. Le lieu d’implantation ou les produits ne
correspondent pas aux critères exacts que vous vous étiez fixés au préalable. Le prix fera pencher la
balance vers un refus ou une acceptation. Les points négatifs seront contre balancés.

Enfin, le prix peut également comporter des éléments humains. Votre cédant peut envisager de vous
accompagner pendant une période de transition. Le passage de relais facilité auprès des salariés et
des clients augmente les chances de réussite de votre rachat. Il ne faut pas négliger l’aspect humain dans toute transaction. En interne, comme en externe, les relations existantes de l’entreprise peuvent choisir de ne pas vous suivre.

En savoir plus sur les étapes de valorisation d’un commerce

Stéphane Le Duc

Le 12 Octobre 2017